房地合一稅成本費用的認定實務問題

吳俊志

　　房地合一稅施行後，相較於土地增值稅係按照公告現值課稅，房地合一不動產交易的課稅更接近實值原則。但不同的在於，房地合一稅的稅基按照所得稅法第14之4條第1項：「其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額」。但緊接著要面對的問題，則是「取得、改良及移轉而支付之費用」如何舉證，實務上會是最容易產生爭議的階段。

成本費用之認列

　　取得的費用不僅僅是確定的買價及賣價，更多的是伴隨的裝潢以及改良費用，而裝潢或改良的費用，就是稽徵機關可能會質疑其真實、合理及必要的地方。舉例言之，裝潢合約與發票對不上，有時就會變成稅局可能會函詢真實性之處，而裝潢工程實際運作中，常發生追加或變更的情形，而公司本身又怠於更正發票，就會產生不一致。

　　另外，有部分的改良費用，例如泥作、鐵工等工程，在成屋買賣時，即有可能被認為無必要性。但實則成屋買賣的類型相當多，購買老屋翻修、購買法拍屋均屬成屋買賣，取得後若無支出該筆改良費用，實無可能達到可出售的狀態。

證明責任的萬年爭議

　　按納稅者權利保護法第12條第1、第2項規定：「稅捐稽徵機關或財政部賦稅署指定之人員應依職權調查證據，對當事人有利及不利事項一律注意，其調查方法須合法、必要並以對納稅者基本權利侵害最小之方法為之。」、「稅捐稽徵機關就課稅或處罰之要件事實，除法律別有明文規定者外，負證明責任。」準此，無論是消極還是積極構成要件，稽徵機關均有證明之義務，只有在稽徵機關提出之證據達成一定之證明程度後，方有納稅義務人舉證的必要。

　　然而，稽徵機關質疑欠缺真實、合理、必要時，卻往往僅因納稅人提出之證據鏈無法說服稅局，而非稅局本身提出一定之證明。在房地合一稅的情形，若納稅人非以交易房地為業者，又難以主張以同業利潤標準認列，因此便有部分成本費用遭全數剔除之風險。

小　結

　　訴訟上我們常說，舉證之所在、敗訴之所在。而稅務訴訟中，由於證據偏在的問題，常常課與納稅人更高的協力義務，但協力義務的賦予，不代表舉證責任的轉換。當納稅義務人未履行協力義務時，稽徵機關依據納保法所應踐行的調查責任仍在，頂多只能依照納保法第14條的規定予以推計課稅。

　　但房屋交易改良費用的認列，所面臨的問題則是缺乏同業利潤律或其他可靠的推計依據，所以恐有單據被整筆剔除而難以爭執的問題。