不動產交易沒收違約金必須課稅

林文義

　　房價高漲下，不動產交易若買方違約，遭賣方沒收違約金，賣方拿到的違約金必須列為其他所得課稅。

　　A君賣土地給一家B公司，土地價款約2億元，B公司依約分期付了6000萬元款項，隨後B公司出狀況，付不出尾款，因B公司已無法履約，雙方解除土地買賣契約，B公司先前交付的6000萬元款項，被A君沒收，做為懲罰性違約金；由於A君並不認為，這筆違約金是他的所得，沒有申報繳納綜合所得稅，被國稅局找上門，要對A君補稅。

　　國稅局補稅的做法，A君頗為不滿，A君強調，這筆交易因B公司違約，他已承受相當大損失，包括土地因未賣出，至今尚未開發，也因而錯失可能願出高價買地的買家購地的機會，A君認為，在整個交易中，因B公司違約，他受到很大的傷害，根本沒有「所得」可言，為何要報稅？而且，這筆違約金屬於B公司因違約，支付給A君的損害賠償，依財政部的規定，納稅人拿到的損害賠償不須課稅，國稅局補稅做法，於法無據。

　　這裡有個觀念須先加以說明，才能了解國稅局為何對A君補稅的理由，這個觀念就是什麼是「損害賠償」?  

　　按民法規定，所謂「損害賠償」包括所受損害與所失利益兩種，所受損害是指當事人現有財產，遭受侵害產生的損失，而所失利益則是指，原先已有的預定計畫或其他事項，因故損失原本預期可獲得的利益。

　　財政部對此種狀況也發過解釋令指出，訴訟雙方以和解為前題，進行協商，一方支付給另一方的所受損害賠償，不必課稅，但不包括所失利益的部分。簡單來說就是，納稅人在交易糾紛中，拿到的損害賠償不用課稅，但取得的所失利益補償必須課稅。

　　現在問題的關鍵就在於，在本案中，A君沒收B公司繳納的6000萬元前期款，到底是B公司對A君「所受損害」的賠償，還是B公司對A君「所失利益」的補償？  

　　由於A君將B公司前期支付的6000萬元沒收做為懲罰性違約金，B公司曾向地方法院提起民事訴訟指A君收的違約金太高，但地方法院判決認為A君收的違約金並未過高。

　　國稅局認為，B公司先前繳納的6000萬元，被A君以「懲罰性違約金」名義沒收，這顯然不是對A君現有財產(即A君的土地)有損害加以賠償，而是對A君喪失未來預期可得的利益(即A君所講B公司若不違約，土地早已開發等)的替代。

　　也就是說，A君沒收的6000萬元違約金，屬於B公司對A君所失利益的補償，當這筆資金入到A君的帳戶，A君的所得即已實現，依前述財政部規定，納稅人取得所失利益的補償，不在免稅範圍，須列報為其他所得，申報繳納綜所稅。

　　A君對此申訴及打官司都失敗，被國稅局補課重稅。