住家用房屋稅2.0釋析與優惠節稅操作
陳麗惠
前言
房屋是所有權人的財產，房屋稅[附註一]是對房屋所有權人課徵的財產稅，係以房屋的課稅現值乘以適用稅率按年計提，2024年7月1日起實施房屋稅新制(或稱房屋稅差別稅率2.0方案；簡稱房屋稅2.0)，於2026年5月開徵，該新制面臨的課題包括一、針對住家用房屋[附註二]房屋稅條例區分為「自住」及「非自住」，以家戶為單位採全國歸戶；二、房屋稅要適用自住家用房屋優惠稅率，房屋不得作為出租或營業用途，且供本人、配偶或直系親屬實際居住使用外，並須有本人、配偶或直系親屬任一人於該屋辦竣戶籍登記；三、本人、配偶及未成年子女僅持有全國單一戶且房屋現值在一定金額以下者，適用稅率可降至1.0%，否則，在本人、配偶及未成年子女合計持有全國不超過3戶內，適用稅率1.2%；四、房屋稅應於每年3月22日前申請，而該迄日如遇假日則順延，才能自當期(年)起適用優惠稅率，如逾期申報，則將自次期(年)起適用。有效管理房屋財產稅的方法在新制下呈現多樣面貌，首先檢視房屋資產是否得到正確的評估，避免不必要的額外稅支，例如定期檢視房屋的真實市場價值，確保評估價值與市場行情相一致；此外，運用稅收優惠政策，例如申請減免、使用優惠稅率條款，或透過投資其他資產獲利來降低稅務支出負擔，選擇合適的節稅管理操作策略，即可合理減少房屋財產稅的壓力，本文闡述住家用房屋稅2.0與節稅操作實務。
■ 房屋財產稅的範圍
財產稅是對個人或企業擁有的財產徵收的稅，財產稅其本質與資產所有者的經濟能力具關連性，依據個人擁有的資產價值而非所得徵稅。財產稅通常由政府根據財產的市場價值進行計算和徵收，常見的形式有房產稅與土地稅[附註三]，是地方政府籌集收入，用以支應公共服務與基礎設施建設等財政支出。
一、界定房屋財產與納稅義務人
房屋對房屋所有者而言是一種財產，財產範圍除一般稱謂的房屋外，包含其他特殊形狀供住宅、工作與營業等固定於土地上的建築物在內，例如夾層屋及各種形狀的散裝倉庫、油槽或油亭等均屬之[附註四]。納稅義務人是房屋財產稅徵收對象可為：
(一) 房屋稅向房屋所有人徵收之。
(二) 以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之。
(三) 其設有典權者，向典權人徵收之。
(四) 共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定 1人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。
二、房屋財產稅課稅標的
房屋財產稅納稅範圍是附著於土地上之各種房屋及可增加該房屋使用價值的建築物[附註五]。
三、房屋財產稅徵收目的
課徵房屋財產稅目的在於獲取財政收入用以因應財政政策，目的有二：
(一) 創造政府收入，以支持教育、交通、城市規劃等公共服務，為使社會維持運作，每個人都需為此貢獻。例如稅收資金用於改善公共運輸系統，最終使用受益者是每位居民。
(二) 房屋財產稅具有經濟調節作用，居住者合理使用房屋資產，防止房價炒作，使房屋資產所有者考量長期持有資產穩定性，而非短期買賣房屋投資收益。
■ 住家用房屋稅2.0
依房屋稅條例第5條[附註六]，以及住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第2條規定[附註二]，房屋稅2.0屬供自住適用新制要點如下：
一、釐清自住與非自住房屋
屬供自住使用房屋要件依規定[附註二]，所有人或以土地設定地上權之房屋使用權人，為個人之住家用房屋符合下列情形，方屬供自住使用：
(一)房屋無出租或供營業情形。
(二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且應於該屋辦竣戶籍登記。
(三)本人、配偶及未成年(自2023年1月1日起，民法規定成年年齡下修至18 歲)子女全國合計3戶以內。
二、自住房屋單位計算與適用稅率
針對住家用房屋，房屋稅條例區分為「自住」及「非自住」，以家戶為單位採全國歸戶：
(一)「自住」房屋本人、配偶及未成年子女全國限3戶以內，適用稅率維持1.2％；若本人、配偶及未成年子女全國僅持有1戶房屋，則屬於全國單一自住房屋，房屋稅由1.2%下修至1.0%。
(二)自住房屋除上述屬供自住使用房屋要件外，增加規定須本人、配偶或直系親屬「辦竣戶籍登記」，2026年3月22日(適逢假日，得展延至同年3月23日)前若無直系親屬設籍，則會歸類為非自住房屋，無法適用自住房屋1.2%之優惠稅率。
(三)全國單一自住稅率規定：
1.經核准按自住住家用房屋稅率課徵房屋稅，倘原適用 1.2% 稅率條件未變更，不需每年重新提出申請；倘條件有異動，則應依房屋稅條例第 7 條規定[附註七]辦理。房屋使用情形變更致稅額減少，逾期申報者，自申報之次期開始適用；致稅額增加者，自變更之次期開始適用，逾期申報或未申報者，亦同。
2.本人、配偶及未成年子女於全國僅持有1戶房屋且房屋現值在房屋所在地之地方政府所訂一定金額標準以下者，適用全國單一自住稅率1.0%。
3.釋例：納稅義務人A單獨所有甲屋，與配偶B共有乙屋，均符合自住使用用房屋規定，以納稅義務人A、B及未成年子女家戶歸戶計算計有2戶自住使用用房屋，適用稅率1.2%；另如A與配偶B僅共有乙屋(供自住使用且房屋現值在一定金額以下)，且與未成年子女於全國並無其他房屋，則乙屋符合全國單一自住房屋規定，稅率為1.0%。
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